“Толчки рынок не двигают“. Упадут ли цены на жильё в Алматы после землетрясения?

Землетрясение в Алматы 28 сентября заставило жителей массово покинуть свои дома, а кого-то — всерьёз задуматься о смене жилья.

Ждать ли после стихийного шока резкого перекоса цен на квартиры в "безопасных" домах, вызовет ли это спрос на нижние этажи и как на самом деле реагирует рынок недвижимости на сейсмическую активность — об этом Tengri Home поговорил с экспертами.

День афтершоков? Что произошло в Алматы 28 сентября

28 сентября жителей Алматы и области всколыхнула серия подземных толчков. За сутки сейсмологи зафиксировали сразу три землетрясения.

Хронология подземных толчков:

В седьмом часу утра жители преимущественно западной части города ощутили лёгкое колебание. Интенсивность составила два-три балла.
Спустя пару часов, в 09:38, произошло повторное, более ощутимое землетрясение. Его эпицентр находился совсем близко к первому очагу. В это время на смартфоны алматинцев начали массово приходить экстренные оповещения. Алматинцы в соцсетях делились, что их буквально "подкинуло на диване".
Днём, в 13:53, сейсмологи зарегистрировали ещё одно сейсмическое событие. По данным EMSC и Национального центра данных, эпицентр находился в Райымбекском районе Алматинской области.

После специалисты МЧС сообщили, что произошедшее относится к фоновой сейсмичности. По их данным, оснований ожидать разрушительного землетрясения на территории Алматы нет. Ситуацию оценивают как "стабильную".

Но в обществе вновь поднялись разговоры о том, что страшно жить в Алматы. В соцсетях постят шутки о переезде из мегаполиса, хотя некоторым точно не до иронии. Что будет с рынком недвижимости на фоне этих страхов и изменится ли спрос на жильё?

После землетрясения в Алматы: что будет с ценами на жильё

Первый вопрос, который Tengri Home задал экспертам: что будет с ценами после землетрясения?

Эксперт по недвижимости Айкун Эгеру объяснила, что первые дни после толчков — это всегда всплеск эмоций. Их нужно отделять от долгосрочных трендов. По её словам, землетрясение "бьёт" не по цене, а больше меняет критерии покупателей.

Если проще, варианты на высоких этажах временно отходят на второй план, а в центре внимания малоэтажные дома, качество конструкций, надёжность застройщика.

"После землетрясения люди сразу начинают по-другому выбирать жильё. Вчера покупатель был готов рассматривать 15-й этаж, сегодня говорит: "Покажите что-нибудь пониже". Начинают спрашивать год постройки, застройщика, конструкцию дома, были ли трещины, как дом пережил предыдущие толчки. Мы это уже проходили в Алматы в 2024 году. После январского землетрясения спрос на посуточную аренду домов вырос почти в четыре раза, на долгосрочную — более чем в два раза. Но сами цены при этом практически не изменились, а через несколько дней спрос начал возвращаться к нормальному уровню".

Айкун Эгеру эксперт по недвижимости

Справка: 23 января 2024 года в Алматы произошло землетрясение ощутимостью в пять баллов. Толчки вызвали панику среди горожан, многие выбежали на улицу, на дорогах образовались пробки. Пострадали 67 человек (в основном лёгкие травмы при попытке покинуть здания, некоторые выпрыгивали со второго и третьего этажей).

Эксперт считает, что в ближайшие одну-две недели ожидать общего изменения ценников не стоит. Но будет структурный сдвиг: интерес покупателей временно сместится в сторону частных домов и нижних этажей.

Если проверочные комиссии не выявят серьёзных повреждений зданий и жилого фонда, эмоциональная реакция покупателей быстро сойдёт на нет. И параметры спроса откатятся к привычным значениям.

Аналогичного мнения придерживается и эксперт Диляра Сейтнурова. По её словам, заметной корректировки реальных цен не будет.

"Толчок в три-четыре балла без ущерба жилому фонду рынок не двигает. На короткой дистанции меняются две вещи: цены предложения в узком сегменте новых монолитных домов и сама структура спроса. Люди на пару недель начинают фильтровать объявления по слову "сейсмоустойчивый". Это откатывается за одну-две недели".

Диляра Сейтнурова эксперт QazExpertClub в сфере строительства и недвижимости

Она напомнила, что важно разделять цену в объявлении и реальную стоимость сделки. После землетрясения продавец действительно может попытаться поднять ценник, сыграв на тревоге покупателей. Но это ещё не значит, что за эту сумму недвижимость купят.

Если покупатель не готов переплачивать, сделка либо проходит по прежней цене, либо не состоится вовсе.

Реальный рост цен возможен, когда меняется сама ситуация на рынке. Условно, после разрушительного землетрясения часть жилья становится непригодной для проживания, растёт стоимость страховки и восстановления домов. Нынешнее землетрясение к такой ситуации не относится.

Почему рынок жилья в Алматы может штормить

Эксперт в сфере недвижимости Александр Пак отметил, что рынок недвижимости реагирует на эмоции сильнее других. Он привёл пример: если газировка в магазине продаётся по одной цене независимо от новостей, то недвижимость чувствительна к любым инфоповодам — от разговоров об НДС до запуска льготной ипотеки.

Плюс к этому покупка или продажа жилья — это крупные деньги и ключевое решение в жизни человека. Поэтому страх и испуг здесь легко подталкивают к импульсивным поступкам, чем иногда пытаются пользоваться продавцы.

"Цены в рыночной экономике зафиксироваться не могут никак — это просто невозможно. Объявили про льготную ипотеку — вторичный рынок тут же начинает поднимать цены, хотя ипотека касается только новостроек. Сейчас покупатель принимает решение под давлением страха. Но оценивать всё равно нужно конкретный дом: год постройки, конструкцию, техническое состояние и документы".

Александр Пак эксперт в сфере недвижимости

Важно помнить: долгосрочную цену формируют не природные катаклизмы, а реальные экономические показатели — уровень доходов населения, доступность ипотечных программ и процентные ставки.

"Землетрясение ведь не увеличило количество покупателей, от этого их доходы не выросли. Могут слегка подняться цены в сегменте малоэтажек или частных домов, но это временное перераспределение потока. Эмоциональное напряжение всегда менее устойчиво, чем рациональный расчёт. Когда страх ослабнет, рынок снова начнёт ориентироваться на реальную экономику", — пояснил Александр Пак.

Когда землетрясение станет сдвигом для рынка недвижимости

На самом деле многие алматинцы (и не только) видят привычную цикличность: землетрясение — скачок цен на "безопасные" дома и первые этажи/малоэтажки — откат на исходные позиции.

Но почему каждый раз одно и то же? Айкун Эгеру считает, что всё дело в том, что недвижимость покупают люди, а они эмоциональны.

"В первые часы после толчков никто не думает о доходности квартиры, ставке по ипотеке или цене квадратного метра. Человек думает: где будет безопасно моей семье? Отсюда резкий интерес к домам, малоэтажным объектам, нижним этажам. Через неделю человек успокаивается, возвращается к своему бюджету и понимает: частный дом стоит дороже, детям нужна школа рядом, ему нужна работа в центре, ипотеку банк даёт только на определённые объекты. Рациональные факторы снова начинают перевешивать страх", — объяснила она.

Эксперт снова обратилась к опыту 2024 года. Тогда после двух землетрясений в Алматы (в январе и марте) резко вырос интерес к частным домам — люди стали активнее искать жильё, которое воспринималось как более безопасное. Но заметного скачка цен аналитики при этом не зафиксировали.

Справка: днём 4 марта 2024 года в Алматы произошло землетрясение ощутимостью пять баллов. Обошлось без жертв и серьёзных разрушений, однако испуганные горожане массово выбежали на улицы, в школах и на объектах прошли эвакуации, а в мегаполисе образовались пробки.

Похожую картину отмечают и в других странах. Например, японские исследования показывают: сразу после землетрясения люди сильнее учитывают риск при выборе жилья. Но со временем тревога снижается, и землетрясение уже не так сильно влияет на решение о покупке и цену, отметила Айкун Эгеру

Если упростить, у страха короткий срок "жизни" и это лишь эмоциональный цикл, а не экономический, подчеркнула Диляра Сейтнурова. Разрушить его могут только два случая.

"Каждый ощутимый, но безопасный толчок запускает одну и ту же петлю: испуг — всплеск интереса — медийное усиление — через одну-две недели тишина. Цикл прервётся в двух случаях. Либо толчок действительно разрушит часть фонда. Либо изменятся правила игры: обязательное страхование, программа усиления домов, реальный контроль сейсмостойкости при вводе в эксплуатацию. Тогда это перестанет быть циклом и станет сдвигом", — пояснила она.

Ранее Tengri Home публиковал подробный материал о том, как застраховать жильё и как это может спасти недвижимость казахстанцев. Читайте по ссылке.

Какое жильё выиграет, а какое — потеряет в цене после толчков

Делить дома по принципу "чем ниже, тем безопаснее" — слишком примитивный подход, уверена Айкун Эгеру. В сейсмике ключевую роль играют инженерный проект, конструктивная схема, грунты, качество строительства и реальное техническое состояние конкретного объекта.

"Я бы не называла конкретный ЖК только по его названию или репутации — для такого вывода нужно видеть техническое состояние здания, проект, грунты и результаты обследования. Но "премия" вполне может закрепиться за объектами, где покупатель может не на словах, а документально убедиться в безопасности дома", — сказала эксперт.

Кто окажется в выигрыше? Эксперт считает, что в этом списке:

Относительно новые и качественные комплексы с понятной историей строительства и технической документацией.
Дома без повреждений после прошедших подземных толчков.
Проекты проверенных и известных застройщиков.
Качественное мало- и среднеэтажное жильё.

Диляра Сейтнурова считает, что устойчивую надбавку к цене сможет удержать только один конкретный сегмент — новые монолитно-каркасные комплексы с документально подтверждёнными расчётами на 9–10 баллов и застройщиками с безупречной историей сданных объектов.

"Эта "премия" существует и без всякого землетрясения. Толчок её не создаёт, он лишь напоминает покупателю, что она есть. Чего не будет, так это фиксированного скачка на конкретный ЖК из-за одного безопасного толчка. Любой застройщик, который поднимает ценник со ссылкой на утренние толчки, продаёт вам страх, а не инженерию. "Сейсмоустойчивый дом" в рекламе застройщика и подтверждённая проектная сейсмостойкость — это разные вещи. Всплеск спроса застройщики используют как повод для ценника. Обоснованием он не становится", — отметила она.

Кто же окажется в проигрыше? Тут эксперт считает, что это панельные дома, "хрущёвки", саманные постройки и любой самострой без нормальных документов. Их разрыв по цене с качественным монолитом будет постепенно увеличиваться, хоть и без резких скачков.

Главный совет покупателю: не совершать сделок в состоянии паники, тщательно проверять документацию и быть готовым платить "премию" исключительно за реальную расчётную сейсмостойкость, а не за маркетинговые обещания.

Что происходило с ценами на жильё в Алматы до землетрясения и чего ждать дальше

До сейсмических событий первичный рынок Алматы и без того демонстрировал сильный рост. По данным за август 2026 года:

Первичное жильё: средняя цена составила около 740 тысяч тенге за квадратный метр (рост за год — плюс 16,6 процента).
Вторичное жильё: около 749 тысяч тенге за квадратный метр (рост за год — плюс 8,2 процента).

При этом количество сделок по Казахстану в августе оказалось на 13,5 процента ниже, чем годом ранее. Это означает, что ажиотажного спроса на рынке нет — цены растут быстрее, чем активность покупателей. Дополнительно сдерживает дефицит жилья ввод новых объектов в Алматы, который за январь–август вырос на 4,6 процента.

"Я не думаю, что последние толчки сами по себе запустят резкий рост всего рынка Алматы. Скорее, они ещё сильнее разделят рынок. Хорошие, понятные по качеству и сейсмостойкости объекты смогут удерживать цену и даже получить дополнительную "премию". А к старому, сомнительному или повреждённому фонду покупатель будет относиться намного требовательнее и сильнее торговаться. Покупатель, наконец, начинает спрашивать не только "сколько квадратов и какой ремонт", но и "а что это вообще за дом и насколько безопасно в нём жить", — сказала Айкун Эгеру.

По мнению Диляры Сейтнуровй, рынок жилья в Алматы постепенно остывает, хотя город и остаётся самым дорогим в стране.

"Главное расхождение, о котором я говорю не первый месяц: объём сделок падает, а цена всё равно ползёт вверх. Когда объём падает, а цена ползёт вверх — рынок двигает не спрос. Его двигают себестоимость и инфляция. Осенью в Алматы будет некоторое оживление, но не возврат к прошлогодним объёмам. Настоящий разворот — вопрос 2027 года. Не осени 2026 и тем более не сегодняшних толчков. Предпосылок к подорожанию именно из-за землетрясения нет. Есть медленный ценовой дрейф вверх на издержках при слабом спросе. Последние толчки добавляют к этому дрейфу только двухнедельный "шум" в объявлениях", — сказала Диляра Сейтнурова.

В итоге можно сделать вывод: причин для резкого скачка цен на жильё из-за прошедших землетрясений нет. Главные драйверы стоимости сегодня — это инфляция, дорожающие стройматериалы и себестоимость строительства, а не природная стихия. При этом покупательская активность остаётся сдержанной, поэтому говорить об ажиотажном спросе экспертам не приходится.

Подземные толчки создали лишь временный эмоциональный шум, который утихнет уже через пару недель. Но в долгосрочной перспективе стихия оставляет чёткий след — она окончательно делит рынок на две категории:

В плюсе — новые монолитно-каркасные комплексы и малоэтажные дома с прозрачной историей, официальными документами о сейсмостойкости и репутацией надёжного застройщика. За реальную инженерию и безопасность покупатель действительно будет готов переплачивать.
В минусе — старый фонд, ветхое жильё, "хрущёвки", панельные дома и любой самострой без технических гарантий. Продавцам таких объектов придётся снижать аппетиты и быть готовыми к более жёсткому торгу.

Помните, что паника — худший советчик при покупке жилья. Не стоит платить "премию" за маркетинговые обещания застройщиков или срочно скупать частный сектор на пике эмоций. Грамотный подход сегодня — покупать без спешки и внимательно изучать техническую документацию дома.