“Виноватый во всём“ – сколько получают председатели ОСИ и за что отвечают

Председатель объединения собственников имущества (ОСИ) — одна из неблагодарных профессий.

Её представителей не обучают в университетах пять лет, не обеспечивают служебным авто, не выдают молоко за вредность и инструкции на все случаи жизни. Они круглосуточно должны быть на связи. У них несколько сотен начальников в лице собственников. И есть почётное право быть виноватым абсолютно во всём.

Эксперты в сфере ЖКХ Александр Разумовский и Павел Шульгин в авторской колонке для Tengri Номе объясняют, почему управление общим имуществом — не односторонняя обязанность председателя ОСИ, а коллективная ответственность всех жителей дома.

Закон не устанавливает для председателя ОСИ круглосуточного режима работы

Отключили воду из-за аварии на городской магистрали? Председатель не предусмотрел. Энергоснабжающая организация отключила электричество? Конечно, председатель виноват. Лифт остановился из-за заводского дефекта (по истечении гарантийного срока)? Председатель опять ничего не делает. Застройщик 10 лет назад сдал дом с нарушениями? Председатель обязан всё исправить.

По закону (статья 43 Закона РК "О жилищных отношениях") председатель ОСИ осуществляет управление объектом кондоминиума, обеспечивает сохранность общего имущества дома, организует исполнение решений собрания собственников и совета дома, а также представляет объединение без доверенности в судах, государственных органах и организациях.

Его компетенция ограничена вопросами внутреннего управления и содержания общего имущества. Аварии на городских магистралях, действия монополистов и иные внешние факторы находятся за пределами его полномочий.

Но как будто существует негласное правило: председатель обязан быть онлайн 24 часа в сутки, семь дней в неделю и 365 дней в году. Без отпуска, без выходных, без права заболеть. Хотя Закон "О жилищных отношениях" не устанавливает для председателя ОСИ круглосуточного режима работы или постоянной доступности. Размер вознаграждения за функции управления (в части, не относящейся непосредственно к содержанию общего имущества) ограничен — не более 30 процентов от общей сметы расходов.

При этом у председателя ОСИ нет трудового договора, соответственно, отпускных и больничного. Сколько получает председатель, зависит от дома. Дома в старом жилфонде маленькие, они не могут аккумулировать сумму больше, чем пару-тройку сотен тысяч деньги в месяц на всё содержание. Соответственно, там председатель может получать в лучшем случае "минималку" в 85 тысяч тенге. 70 процентов председателей ОСИ, можно с уверенностью сказать, получают "минималку", так как 70 процентов домов — это советские пятиэтажки.

Павел Шульгин председатель правления ассоциации управления кондоминиумами

В новом жилфонде, где больше квартир и полезной площади, председатель может получать 200 тысяч и более. Это в столице, в Алматы в новом жилфонде, где размер одного дома — как 10 советских пятиэтажек. Иногда дворник в Астане хочет 250-300 тысяч тенге получать. И председатель столько же получает. У сантехника зарплата больше, чем у главы ОСИ в этом же доме.

Председатель — это не профессия, это временная выборная должность. Нет профессии председателя ОСИ в Казахстане. Председателями идут, чтобы поднять дом "с колен". Зарплата — это вторично. Никакая оплата труда не покроет те миллиарды нервных клеток, которые "убили" жители, местные исполнительные и государственные органы.

"Домовые чаты" нелегитимны при принятии решений

Особую популярность приобрёл "домовой чат", где некоторые собственники учат председателя управлять многоквартирным жилым домом. Советы в том числе дают люди, которые не были ни на одном собрании, не читали ни одной сметы, не участвовали ни в одном субботнике.

Единственным высшим органом управления объектом кондоминиума является собрание собственников (статья 42 Закона РК "О жилищных отношениях"). Решения собрания обязательны для всех собственников квартир, нежилых помещений, парковочных мест и кладовок. "Домовые чаты" не являются легитимным механизмом принятия решений и не могут подменять установленные процедуры.

Александр Разумовский председатель совета РГОК "Территория права"

Электронное голосование в Казахстане внедрили с 3 августа 2026 года, но оно проводится не в WhatsApp, а на специальной площадке. Подробнее об этом читайте здесь: "Собрания жителей теперь можно проводить онлайн, но это мало что изменит".

Есть категория граждан, которым дорого платить взносы и некогда голосовать. А написать в чат "Ничего не делают" — это обязательно.

В соответствии со статьёй 34-1 Закона РК "О жилищных отношениях" собственники квартир, нежилых помещений, парковочных мест и кладовок обязаны оплачивать текущие, накопительные и целевые взносы. Оплата производится не позднее 25-го числа месяца, следующего за расчётным. При наличии задолженности более двух месяцев взыскание осуществляется в судебном или нотариальном порядке. Неучастие в собрании не освобождает от исполнения обязательных решений.

О том, чем отличаются расходы на содержание жилья, целевые взносы и накопления на капитальный ремонт, читайте здесь: "15 лет копить на лифт. Что не так с тарифами на капремонт домов и как собрать деньги".

Зарплата председателя ОСИ меньше оклада новичка-клерка?

Председателям ОСИ могут позвонить глубокой ночью из-за перегоревшей лампочки. К ним приходят домой с требованием немедленно решить вопрос, который вообще относится к компетенции городской коммунальной службы. Им угрожают судами, прокуратурой, блогерами, телевидением и "знакомыми в акимате".

Но любое эмоциональное слово председателя мгновенно становится поводом для жалобы в государственные органы. При этом оскорбления в его адрес почему-то многие считают вполне допустимой формой общения, за которую им ничего не будет и никто не понесёт ответственность.

К слову, систематические оскорбления, угрозы и травля председателя могут содержать признаки административного (мелкое хулиганство) либо другого нарушения законодательства о защите чести, достоинства и деловой репутации. Председатель, как и любой гражданин, имеет право на защиту.

Проблема не только в человеческих отношениях. Она значительно глубже. Государство создало новую систему управления многоквартирными домами, но практически не создало полноценной структуры подготовки председателей, их правовой защиты и методического сопровождения.

Сегодня председатель ОСИ одновременно становится руководителем, юристом, бухгалтером, диспетчером, инженером, антикризисным менеджером. При этом размер его вознаграждения зачастую меньше зарплаты начинающего офисного сотрудника.

Что должны делать жители дома и за что отвечает председатель ОСИ

Мы не утверждаем, что все председатели идеальны. Среди них, как и в любой профессии, встречаются разные люди. Их работа должна быть прозрачной, подконтрольной собственникам и основанной на законе.

Но председатель ОСИ — не универсальный виновник всех проблем многоэтажки. Многоквартирный дом — это прежде всего общее имущество. А общее имущество невозможно содержать усилиями одного человека. Пока одни будут считать, что председатель обязан решать абсолютно всё, а сами останутся лишь наблюдателями и не будут исполнять собственные обязанности, конфликт между собственниками и органами управления будет только усиливаться.

Собственник не может, наверное, требовать от председателя ОСИ и органа управления надлежащего исполнения функций, пока сам не исполняет свои обязанности:

своевременно и в полном объёме оплачивать текущие, накопительные и целевые взносы (оплата до 25-го числа следующего месяца; при задолженности более двух месяцев — взыскание);
участвовать в управлении объектом кондоминиума через собрание собственников — высший орган управления (решения собрания обязательны для всех собственников независимо от участия в голосовании);
нести бремя содержания общего имущества дома (подъезды, крыши, лифты, инженерные системы и иное имущество);
соблюдать правила пользования общим имуществом и помещениями (запрет на повреждение, несанкционированную реконструкцию, затрагивающую общее имущество, нарушение тишины и санитарных норм);
при сдаче помещения в аренду уведомлять председателя и нести ответственность за действия арендаторов в части соблюдения правил пользования домом.

Председатель ОСИ, к слову, обязан:

предоставлять ежемесячную и годовую отчётности;
надлежаще исполнять решения собрания;
обеспечивать содержание общего имущества в пределах имеющихся средств и полномочий;
прозрачно расходовать собранные средства.

Управление многоквартирным домом основано на принципе взаимной ответственности. Председатель ОСИ не может эффективно работать в условиях массовой неуплаты, неучастия собственников и давления через неформальные каналы. Уважение к закону и соучастие в управлении общим имуществом — это не односторонняя обязанность председателя, а коллективная ответственность всех жителей дома.

Мнение авторов может не совпадать с позицией редакции

Об авторах: Александр Разумовский — председатель совета Республиканской группы общественного контроля "Территория права". Павел Шульгин — председатель правления Республиканской ассоциации управляющих компаний.