Покупать ли квартиру сейчас – что будет с ценами на жильё этой осенью

Осень традиционно считается одним из самых активных периодов на рынке недвижимости: люди возвращаются из отпусков, семьи решают квартирный вопрос студентов, активизируются покупатели, которые откладывали сделки летом. А декабрь часто становился одним из самых сильных месяцев в году по количеству сделок.

Но в 2026 году рынок входит в осень совсем в другом состоянии. Что меняется и чего ждать, в авторской колонке для Тengri Нome рассуждает эксперт рынка недвижимости Виталий Шалаев.

По данным Бюро национальной статистики, в августе в Казахстане зарегистрировали 35 807 сделок купли-продажи жилья — на 13,5 процента меньше, чем год назад. При этом в Алматы по сравнению с июлем количество сделок выросло на 5,9 процента.

Налицо сезонное оживление. Но пока, на мой взгляд, нет веских оснований говорить о возвращении большого спроса. Мне кажется, именно сентябрь, октябрь и ноябрь станут ключевыми месяцами для рынка недвижимости. Они покажут, готовы ли покупатели принимать нынешний уровень цен или продавцам придётся постепенно менять свои ожидания.

2026 год стал рынком покупателя недвижимости

Главное изменение, которое многие эксперты, в том числе я, наблюдаем в этом году, — инициатива постепенно перешла от продавца к покупателю. Ещё несколько лет назад в ликвидных сегментах продавец мог выставить квартиру, ориентируясь прежде всего на объявления соседей, и ждать своего покупателя.

Сегодня ситуация другая. По нашей практике, у человека, который ищет квартиру, может быть выбор примерно из 8–9 объектов. На рынке частных домов предложение ещё больше — в некоторых сегментах 11–12 особняков на одного потенциального покупателя.

Виталий Шалаев эксперт рынка недвижимости

А когда у покупателя есть выбор, продавцы начинают конкурировать между собой. Причём конкурировать приходится не только ценой. Имеют значение состояние квартиры, ремонт, планировка, жилой комплекс, этаж, вид, паркинг и даже то, насколько собственник вообще готов вести переговоры.

Средний срок продажи квартиры сегодня может составлять шесть-восемь месяцев. Это очень много.

Почему спрос на жильё снижается в Казахстане

Причин много. Первый и самый важный фактор — платёжеспособность. Расходы людей и части предпринимателей выросли. Инфляция, как и кредитная нагрузка населения, остаются высокими.

Недвижимость при этом за предыдущие годы значительно подорожала. В результате разрыв между стоимостью квартиры и финансовыми возможностями потенциального покупателя стал слишком большим.

Второй фактор — "дорогие" деньги. Высокая базовая ставка означает дорогие кредиты и ипотеку. Банки осторожнее оценивают заёмщиков, получить одобрение займа становится сложнее.

Справка: 4 сентября 2026 года в Казахстане снизили базовую ставку – до 16,25 процента годовых.

При этом высокие ставки по депозитам сейчас могут выглядеть привлекательнее, чем инвестиции в недвижимость. Банковские вклады стали конкурентами жилья за свободный капитал.

Если человек может разместить деньги в банке и получать высокую доходность без надобности заниматься ремонтом, арендаторами и продажей недвижимости, часть потенциальных покупателей откладывает покупку квартиры.

Подробнее об этом можно прочитать в этой колонке "Квартира, коммерческая недвижимость или депозит – что выгоднее в 2026 году?"

Третий фактор — большое предложение. Когда покупатель видит перед собой не одну подходящую квартиру, а восемь или девять, у него отпадает необходимость торопиться. Он начинает выбирать.

Цена в объявлении и стоимость продажи жилья — уже не одно и то же

Если смотреть только на объявления, может возникнуть впечатление, что цены практически не снижаются. Но цифры, которые продавец указал на сайте, ещё не означают, что по этой стоимости квартира будет продана.

По нашей практике, реальная цена сделки сегодня нередко оказывается примерно на 10 процентов ниже первоначальной в объявлении. Причин две.

Первая — привычка продавцов заранее закладывать торг. Человек думает: "Я хочу получить 100 миллионов тенге, поэтому выставлю за 110. Покупатель всё равно будет торговаться".

Покупатель действительно торгуется. Следующий продавец видит объявление за 110 миллионов и выставляет свою квартиру примерно так же. В результате на рынке формируется уровень цен, который частично состоит из заранее заложенного торга.

Но есть и вторая, более фундаментальная причина. Во многих сегментах цены в объявлениях просто не соответствуют сегодняшнему объёму платёжеспособного спроса. Рынок уже не всегда способен поддерживать ожидания продавцов, сформированные в 2025 году и в начале 2026-го.

Коррекция цены происходит не на сайтах объявлений, а во время переговоров. Поэтому реальная стоимость сделки не всегда видна в статистике.

Где цены на недвижимость могут снизиться сильнее всего в 2026 году

Разделять рынок недвижимости, на мой взгляд, стоит не столько по возрасту дома или площади квартиры, сколько по ценовым сегментам.

Один из наиболее сложных диапазонов сегодня — жильё примерно за 130–200 миллионов тенге. Это покупатель "комфорт" и "комфорт+", частично — "бизнес-класса". Именно эта аудитория сильнее чувствует изменения в экономике.

Предприниматели осторожнее относятся к крупным покупкам. Одни откладывают улучшение жилищных условий. Другие предпочитают сохранить ликвидность. Третьи просто не готовы сегодня покупать квартиру по цене, которую продавец считает справедливой.

В массовом сегменте до 50–60 миллионов тенге ситуация немного другая. Там сохраняется большая аудитория потенциальных покупателей, но одновременно очень много предложений, в том числе со стороны застройщиков. Большое количество объектов само по себе начинает давить на цену.

Застройщики тоже столкнулись с новой реальностью

Отдельный вопрос — первичный рынок. Последние несколько лет цена квартиры в новом жилом комплексе могла сильно превышать стоимость похожего объекта на вторичном рынке. Пока спрос был высоким, покупатель принимал эту разницу.

Сейчас ситуация меняется. Покупая квартиру в черновой отделке, человек сталкивается с необходимостью вложить значительную сумму в ремонт, мебель и технику. Кроме денег, это ещё время и организационные вопросы. А рядом продают готовую квартиру на "вторичке", в которую можно заехать сразу. В сегодняшней экономической ситуации этот фактор становится значимым.

Поэтому застройщикам тоже придётся бороться за покупателя: условиями оплаты, рассрочками, акциями, дополнительными предложениями либо фактической корректировкой цены.

Хорошие квартиры могут не подешеветь?

Можно правильно спрогнозировать снижение рынка, но всё равно потерять хорошую квартиру. Потому что лучшее разбирают сразу.

Есть квартиры в хорошем жилом комплексе и удачной локации, с отличной планировкой, качественным ремонтом, мебелью и техникой. Продавец при этом адекватно оценивает рынок и выставляет справедливую цену. Таких объектов всегда немного, поэтому я называю их коллекционными.

Если в одном жилом комплексе продаётся девять похожих квартир, но только одна из них действительно хороша и правильно оценена, именно её покупатель заметит первой. На практике качественные объекты по справедливой цене продаются достаточно быстро.

То же происходит в премиальном и luxury-сегменте Алматы, где в принципе мало действительно качественного жилья: плохой дорогой объект может стоять месяцами, хороший — найти покупателя быстро.

Поэтому прогнозы в духе "вся недвижимость подешевеет на 10 процентов", на мой взгляд, не совсем корректны. Единого рынка недвижимости, как мне кажется, не существует. Есть десятки сегментов, и каждый из них реагирует на экономику по-разному.

Повлияет ли землетрясение на спрос в Алматы

Справка: 28 сентября жителей Алматы и области всколыхнула серия подземных толчков. За сутки сейсмологи зафиксировали сразу три землетрясения. Хронология подземных толчков: в седьмом часу утра жители преимущественно западной части города ощутили лёгкое колебание; в 09:38 произошло повторное, более ощутимое землетрясение; в 13:53 сейсмологи зарегистрировали ещё одно сейсмическое событие.

Пока сильного влияния землетрясения на рынок недвижимости мы не замечаем. Но эмоционально часть покупателей на него отреагировала.

Например, один из наших клиентов, который до землетрясения рассматривал квартиру на 11-м этаже, после него попросил искать варианты ниже. Люди стали чаще обращать внимание на этажность и рассматривать частные дома.

При этом после таких событий владельцы домов нередко практически сразу начинают поднимать цены, ожидая увеличения спроса. На мой взгляд, это не совсем логично: рынок частных домов достаточно узкий, а количество реальных покупателей ограничено. Эмоциональный всплеск интереса ещё не означает, что рынок готов принять более высокие цены.

Ближайшие месяцы покажут, останется ли это краткосрочной реакцией или действительно повлияет на структуру спроса в Алматы.

Покупать квартиру сейчас или ждать весны 2027 года — совет эксперта

Если квартира нужна для жизни, я бы сейчас не советовал торопиться с покупкой, но всё равно надо активно искать.

У покупателя сегодня есть возможность спокойно посмотреть рынок, сравнить несколько жилых комплексов, понять реальную стоимость и провести переговоры с продавцом. Но если появляется действительно качественный объект по справедливой цене, ждать дальнейшего снижения, наверное, не стоит. Через полгода "средняя квартира" действительно может стать дешевле. А ту самую, которую вы хотели купить, к этому моменту уже продадут.

Человеку, который покупает жильё для себя, лучше искать не минимальную цену, а лучшее сочетание локации, качества объекта и справедливой рыночной стоимости.

Если речь идёт о покупке квартиры исключительно для инвестиций, то я бы не покупал её по рыночной цене в расчёте на её дальнейшее подорожание. Если покупать такой актив сегодня, то это должна быть либо действительно уникальная возможность, либо существенная скидка — около 25 процентов от реальной рыночной стоимости. При этом горизонт владения должен быть как минимум два-три года.

Что будет с рынком жилья до конца 2026 года — прогноз эксперта

Предполагаю дальнейшее снижение активности. По итогам 2026 года допускаю сокращение количества сделок на рынке жилья примерно на 10–15 процентов по сравнению с прошлым годом.

Традиционно декабрь способен улучшить годовую статистику, ведь в конце года закрывают те сделки, которые готовили предыдущие месяцы. Но в этом году, как мне кажется, не стоит ждать ажиотажа, который полностью изменит общую картину.

По ценам, на мой взгляд, процесс будет происходить медленнее.

Дело в том, что продавцам психологически сложно признать, что квартира, которая ещё недавно оценивалась в 120 миллионов тенге, сегодня может стоить 110 миллионов. В таких случаях сначала снижается реальная цена сделки, потом — увеличивается срок экспозиции. Продавец несколько месяцев наблюдает отсутствие покупателей. И только затем меняет цену в объявлении.

Именно поэтому в первой половине 2027 года допускаю коррекцию реальных цен сделок ещё примерно на 5–10 процентов в тех сегментах, где предложение сильно превышает спрос. Следом, на мой взгляд, начнут более заметно корректироваться и цены в объявлениях.

Это всего лишь прогноз, окончательный вывод можно будет делать после осенних результатов.

Что может развернуть рынок

Для устойчивого роста недостаточно просто наступления нового сезона. Нужны фундаментальные изменения.

Прежде всего — снижение базовой ставки хотя бы ниже 15 процентов и возвращение более доступного кредитования.

Второе условие — рост реальных доходов населения. Покупатель должен быть уверен не только в том, что сегодня может внести первоначальный взнос, но и в том, что через несколько лет сможет спокойно обслуживать ипотеку.

Третье — общее улучшение экономических ожиданий. Недвижимость — крупная покупка. Люди легче принимают такие решения, когда уверены в своём будущем доходе, бизнесе и экономике.

Пока этих факторов одновременно нет, нет оснований ждать нового массового ценового ралли. Продажи сентября, октября и ноября покажут настоящее настроение покупателей. Если традиционный осенний сезон не вернёт рынок к прежним объёмам, это станет одним из главных сигналов того, с каким рынком недвижимости мы войдём в 2027 год.

Мнение автора может не совпадать с позицией редакции

Об авторе: Виталий Шалаев — Private Capital Advisor, эксперт рынка недвижимости Казахстана, инвестор, управляющий директор агентства по недвижимости, специалист по управлению, сохранению и росту капитала. Более 20 лет консультирует собственников, инвесторов и предпринимателей по вопросам покупки, продажи и инвестиций в недвижимость.